Pytanie
Odpowiedź (z dnia 12.07.2021 r.)
Zacznę od tego, że przepisy dotyczące obszaru wyceny nieruchomości nie używają pojęcia ekstrapolacja.
Zastanówmy się zatem co to jest EKSTRAPOLACJA, skoro nie zdefiniowano jej na obszarze wyceny?
Zgodnie ze słownikiem j.polskiego PWN ekstrapolacja to 
:
- «przewidywanie przebiegu jakiegoś zjawiska w warunkach nieznanych na podstawie znajomości analogicznego zjawiska w znanych warunkach»
- mat. «wyznaczanie wartości funkcji na zewnątrz przedziału, w którym wartości tej funkcji są znane»
- mat. «wnioskowanie o właściwościach statystycznych całego zbioru na podstawie badań jedynie pewnej jego części»
Za WIKIpedią ekstrapolacja to :
prognozowanie wartości pewnej zmiennej lub funkcji poza zakresem, dla którego mamy dane, przez dopasowanie do istniejących danych pewnej funkcji, następnie wyliczenie jej wartości w szukanym punkcie.
———-
Zatem z ekstrapolacją na obszarze wyceny będziemy mieć do czynienia wówczas gdy stan nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny, w danej – badanej cesze – znajduje się poza przedziałem, który wyznaczają stany nieruchomości podobnych w tej cesze.
Dalej omówię to na przykładach.
Zgodnie z notą interpretacyjną, czyli dobrą zasadą praktyki zawodowej: “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, na temat ekstrapolacji zapisano:
pkt. 6.4. noty:
W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.
Przykłady kiedy może zaistnieć konieczność zastosowania ekstrapolacji:
- W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się takie, które: (a) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci komórki lokatorskiej (b) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci garażu. Nieruchomość wyceniana znajduje się w stanie, którego nie reprezentuje żadna z nieruchomości podobnych (nie było takich w sprzedaży), np. posiada i komórkę lokatorską i garaż jako pomieszczenie przynależne. Rozwinięcie przykładu dalej.
- W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się lokale mieszkalne o powierzchni od 40 do 60 m.kw. (nie zanotowano sprzedaży nieruchomości podobnych o większej powierzchni). Nieruchomość wyceniana ma 65 m.kw. Rozwinięcie przykładu dalej.
W powyższych przykładach nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny reprezentuje stan, który odbiega/różni się/wystaje poza reprezentowane stany przez którąkolwiek z nieruchomości podobnych.
————————–
Pytanie jak dokonać korekty w tej cesze?
Załóżmy, że dokonujemy korekty w porównaniu z nieruchomościami wytypowanymi jako najbardziej podobne:
A. o powierzchni 40 m.kw.
B. o powierzchni 48m.kw.
C. o powierzchni 55 m.kw.
D. o powierzchni 60 m.kw.
Wyliczamy ile wart jest 1 m.kw w następujący sposób:
200 zł (różnica kwotowa przypadająca na tę cechę) / 20 m.kw. (różnica pomiędzy największą i najmniejszą powierzchnią w grupie nieruchomości podobnych) = 10 zł (tyle wart jest każdy 1 m.kw).
Zatem porównujemy otrzymując korekty:
NW o powierzchni 65 m.kw. z A. o powierzchni 40 m.kw. = 25 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 250 zł (korekta ujemna)
NW o powierzchni 65 m.kw. z B. o powierzchni 48m.kw. = 17 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 170 zł (korekta ujemna)
NW o powierzchni 65 m.kw. z C. o powierzchni 55 m.kw. = 10 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 100 zł (korekta ujemna)
NW o powierzchni 65 m.kw. z D. o powierzchni 60 m.kw. = 5 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 50 zł (korekta ujemna).
WNIOSKI:
- Ekstrapolacja powinna być stosowana w wyjątkowych sytuacjach. Należy dążyć do poszukiwania nieruchomości podobnych w taki sposób, by reprezentowały wszystkie stany cech nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny.
- W sytuacji kiedy jedynym sposobem (w związku z brakiem sprzedaży nieruchomości podobnych jw.) jest zastosowanie ekstrapolacji, różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnym w danej cesze winny być jak najmniejsze.
- W cechach niemierzalnych (ocennych) należałoby poszukiwać relacji pomiędzy różnicą w stanie nieruchomości podobnej a stanem reprezentowanym w zbiorze nieruchomości podobnych na innych rynkach, gdzie transakcje sprzedaży nieruchomości reprezentujących dane stany miały miejsce. Odnosząc się do przykładu 1 wyżej – w innej lokalizacji zanotowano transakcje lokalami z pomieszczeniami przynależnymi w postaci (a) komórki lokatorskiej, (b) garażu i (c) komórki lokatorskiej i garażu. Badamy relacje pomiędzy stanami (a) – (b) – (c) i relację pomiędzy stanem (b) i (c) przenosimy na wielkość ekstrapolacji na badanym rynku lokalnym.
- Nie można zastosować ekstrapolacji w ogóle jeśli dana cecha różniąca nie występuje w zbiorze nieruchomości podobnych.
.
Już teraz dodam, że na obszarze wyceny możemy mieć także do czynienia z tzw. ekstrapolacją rynku nieruchomości. Mowa o ty, w pkt. 6.5 noty podejścia porównawczego. Ten temat jest jednak dość szeroki i wymaga kolejnego wpisu.
———————————
Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!
Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!
———————————
Zajrzyj do wpisów:
oraz
Mogą Cię zainteresować.
———————————
Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Zapraszam!
Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
10 Comments
Magdalena Małecka MRICS
Zapraszam na film w sprawie ekstrapolacji >> Interpolacja i ekstrapolacja na rynku nieruchomości
Dorota
Dzień dobry
Czy wyceniając prawo własności gruntu położonego w dzielnicy Mokotów możemy zastosować ekstrapolację względem cechy lokalizacja ogólna przy metodzie korygowania ceny średniej? Grunty przyjęte do porównania położone są w innych dzielnicach na obrzeżach Warszawy. Tylko jedna na Pradze Południe czyli w centralnej części ale po prawej stronie Wisły
Pozdrawiam
Dorota
Magdalena Małecka MRICS
Pani Doroto,
to rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję w jaki sposób uwzględnić “lepszość” lub “gorszość” nieruchomości wycenianej w stosunku do zakresu reprezentowanego przez nieruchomości znajdujące się w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny.
Być może, że będzie można to uwzględnić właśnie we wskazany w pytaniu sposób (z uwagą, że nie odnoszę się tu zupełnie, czy w tym konkretnym przypadku będzie to zasadne czy prawidłowe).
Bez przeprowadzenia (osobiście) analizy rynku nie jestem w stanie odpowiedzieć na tak postawione pytanie.
Zachęcam do zapoznania się z filmem >> #84 Interpolacja i ekstrapolacja na obszarze wyceny nieruchomości, o co chodzi i kiedy to zastosować (https://youtu.be/HB4FOnTfNqQ) gdzie omawiamy, wraz z Mirosławem Chumkiem, zasady stosowania ekstrapolacji.
Anna
Pani Magdo, czy mogłaby Pani napisać coś więcej o wspomnianej na koniec artykułu ekstrapolacji rynku nieruchomości? O co chodzi w ekstrapolacji delty i czy faktycznie ekstrapolacja rynku polega na ekstrapolacji delty czy ceny max i/lub min i na ich podstawie dopiero obliczeniu delty? Jedyne informacje na ten temat na stronach internetowych znalazłam pod adresem http://wnwp.pl/index.php/ekstrapolacja/. Podany jest tam wzór na obliczenie hipotetycznych cen min i max, jednak bez wyjaśnienia zastosowanych we wzorze symboli. Co w niniejszym wzorze oznacza “n”? Czy może polecić Pani jakąś literaturę na ten temat? Proszę również o jakiś przykład dotyczący np. sytuacji gdy nieruchomość o najniższej cenie w zbiorze ma jedną cechę ocenioną wyżej niż na poziomie minimalnym (i np. analiza wskazuje, że wszystko jest ok – nie jest to obserwacja odstająca ani nie ma innych nieruchomości w zbiorze o wszystkich cechach na najniższym poziomie). Pozdrawiam serdecznie
Magdalena Małecka MRICS
Pani Anno,
zapisuję sobie ten temat do omówienia. Strona, którą Pani wskazała podaje niewiele na ten temat, a przytoczone wzory podane są (bez omówienia) za publikacjami szkoleniowymi p. Mirosława Chumka (rzeczoznawca majątkowy).
Postaram się zabrać za ten (bardzo ważny) temat. Proszę śledzenie moich wpisów i filmów na YT.
Anna
Dziękuje uprzejmie, czekam zatem na wpis na temat ekstrapolacji.
Natalia
W jaki sposób ustalić zakres kwotowy lub zakres współczynników korygujących jeżeli cena minimalna ze zbioru nie ma cech najgorszych lub cena maksymalna nie ma cech najlepszych?
Magdalena Małecka MRICS
Pani Natalio, należy dbać o to by tak utworzyć zbiór nieruchomości podobnych by nieruchomość o C min charakteryzowała się cechami w stanach najgorszych, a nieruchomość od C max cechami o stanach najlepszych. To jest najlepsze i zalecane rozwiązanie.
Jeżeli nie ma możliwości by tak stworzyć zbiór nieruchomości podobnych, wówczas, kierując się zaleceniami noty interpretacyjnej dotyczącej podejścia porównawczego należałoby – pkt. 6.4. noty:
“W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od
innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy
wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.”
Zatem odpowiadając na zadanie pytanie, dopiero po takiej ekstrapolacji ustalać zakres kwotowy i zakres współczynników.
Magda
Bardzo pomocne wyjaśnienie, klarowny przykład. Dziękuję
Magdalena Małecka MRICS
Cieszę się Pani Magdo, dziękuję za komentarz, pozdrawiam