fbpx

rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny

  • Szkolenia
    • Szkolenia online
    • Praktyka zawodowa
  • Do pobrania
    • Publikacje na sprzedaż
    • Bezpłatne materiały
  • Mentoring i konsultacje
  • Q&A
  • Opinie
Menu
  • Szkolenia
    • Szkolenia online
    • Praktyka zawodowa
  • Do pobrania
    • Publikacje na sprzedaż
    • Bezpłatne materiały
  • Mentoring i konsultacje
  • Q&A
  • Opinie
Szukaj
Zamknij
0,00 zł Wózek
Q&A
  • Magdalena Małecka MRICS
  • 12 lipca, 2021
  • Q&A
  • komentarzy 10
Pytanie
Pani Magdo,
O co chodzi z ekstrapolacją na obszarze wyceny?
Proszę omówić to na przykładzie.
Odpowiedź (z dnia 12.07.2021 r.)

Zacznę od tego, że przepisy dotyczące obszaru wyceny nieruchomości nie używają pojęcia ekstrapolacja.

Zastanówmy się zatem co to jest EKSTRAPOLACJA, skoro nie zdefiniowano jej na obszarze wyceny?

Zgodnie ze słownikiem j.polskiego PWN ekstrapolacja to 👇👇👇👇:

  1. «przewidywanie przebiegu jakiegoś zjawiska w warunkach nieznanych na podstawie znajomości analogicznego zjawiska w znanych warunkach»
  2. mat. «wyznaczanie wartości funkcji na zewnątrz przedziału, w którym wartości tej funkcji są znane»
  3. mat. «wnioskowanie o właściwościach statystycznych całego zbioru na podstawie badań jedynie pewnej jego części»

Za WIKIpedią ekstrapolacja to 👇👇👇👇:

prognozowanie wartości pewnej zmiennej lub funkcji poza zakresem, dla którego mamy dane, przez dopasowanie do istniejących danych pewnej funkcji, następnie wyliczenie jej wartości w szukanym punkcie.

———-

Zatem z ekstrapolacją na obszarze wyceny będziemy mieć do czynienia wówczas gdy stan nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny, w danej – badanej cesze – znajduje się poza przedziałem, który wyznaczają stany nieruchomości podobnych w tej cesze.

Dalej omówię to na przykładach.


Zgodnie z notą interpretacyjną, czyli dobrą zasadą praktyki zawodowej: “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, która jest elementem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, na temat ekstrapolacji zapisano:

pkt. 6.4. noty:

W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

 

Przykłady kiedy może zaistnieć konieczność zastosowania ekstrapolacji:

  1. W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się takie, które: (a) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci komórki lokatorskiej (b) posiadają pomieszczenie przynależne w postaci garażu. Nieruchomość wyceniana znajduje się w stanie, którego nie reprezentuje żadna z nieruchomości podobnych (nie było takich w sprzedaży), np. posiada i komórkę lokatorską i garaż jako pomieszczenie przynależne. Rozwinięcie przykładu dalej.
  2. W zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się lokale mieszkalne o powierzchni od 40 do 60 m.kw. (nie zanotowano sprzedaży nieruchomości podobnych o większej powierzchni). Nieruchomość wyceniana ma 65 m.kw. Rozwinięcie przykładu dalej.

W powyższych przykładach nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny reprezentuje stan, który odbiega/różni się/wystaje poza reprezentowane stany przez którąkolwiek z nieruchomości podobnych.

————————–

PRZYKŁAD 1
(metoda korygowania ceny średniej)
Rozpatrujemy cechę “pomieszczenia przynależne”.
W grupie nieruchomości podobnych są takie które posiadają:
(a) posiadają komórkę lokatorską
(b) posiadają garaż.
Nieruchomość (NW), która jest przedmiotem wyceny posiada i komórkę i garaż.
Przyjmijmy następujące (uproszczone) założenie, że waga cechy “pomieszczenia przynależne” wynosi 10%, a współczynniki korygujące:
Ui minimalny = 0,086
Ui maksymalny = 0,112
Można to zobrazować następująco, łącznie z oznaczeniem położenia NW:
Pytanie jak dokonać korekty w tej cesze?
Nie wiemy o ile lepiej – drożej – jest kupowane mieszkanie kiedy posiada i komórkę i garaż, bo takie transakcje na rynku lokalnym nie występowały.
Poszukujemy podobnego – równoległego rynku  – załóżmy osiedle z innej strony miasta, o innej cenności, ale tam notowano transakcje sprzedaży mieszkań z pomieszczeniami przynależnymi wg stanów:
(a) posiadały komórkę lokatorską  – ocena 0
(b) posiadały garaż                            – ocena 1
(c) posiadały i komórkę i garaż       – ocena 1,3
Co oznacza, że lokale, które posiadały i garaż i komórkę lokatorską były o 30% droższe (biorąc pod uwagę tę cechę).
Korzystamy zatem z tej relacji i wyliczamy współczynnik Ui dla NW w naszym przykładzie:
Ui minimalny = 0,086
Ui maksymalny = 0,112
Różnica w przedziale Ui dla cechy “pomieszczenia przynależne” = 0,026.
30% x 0,026 = 0,0078
Zatem współczynnik Ui dla NW = 0,120 (wyliczone następująco: 0,112 + 0,0078).
Dokonano zatem ekstrapolacji, bo przedział dla nieruchomości podobnych wynosił od 0,086 do 0,112, a współczynnik ustalony w wyniku ekstrapolacji dla NW wyniósł 0,120.
————————–
PRZYKŁAD 2
(metoda porównywania parami)
Rozpatrujemy cechę “powierzchnia”.
Przyjmijmy następujące założenia:
W zbiorze nieruchomości podobnych znalazły się nieruchomości o powierzchniach od 40 do 60 m.kw.
Nieruchomość (NW), która jest przedmiotem wyceny ma powierzchnię 65 m.kw.
Delta C (różnica między ceną maksymalną a ceną minimalną w zbiorze nieruchomości podobnych) wynosi 1.000 zł/m.kw.
Waga przypadająca na cechę “powierzchnia” wynosi, dla przykładu, 20%.
Zatem kwota zmienności przypadająca na tę cechę wyniesie 200 zł/m.kw. (liczone jako 20% z 1.000 zł/m.kw.).
Analiza wykazała, że wraz ze wzrostem powierzchni ceny w przeliczeniu na 1 m.kw. spadają.
Można to zobrazować następująco, łącznie z oznaczeniem położenia NW:

Pytanie jak dokonać korekty w tej cesze?

Załóżmy, że dokonujemy korekty w porównaniu z nieruchomościami wytypowanymi jako najbardziej podobne:

A. o powierzchni 40 m.kw.

B. o powierzchni 48m.kw.

C. o powierzchni 55 m.kw.

D. o powierzchni 60 m.kw.

Wyliczamy ile wart jest 1 m.kw w następujący sposób:

200 zł (różnica kwotowa przypadająca na tę cechę) / 20 m.kw. (różnica pomiędzy największą i najmniejszą powierzchnią w grupie nieruchomości podobnych) = 10 zł (tyle wart jest każdy 1 m.kw).

Zatem porównujemy otrzymując korekty:

NW o powierzchni 65 m.kw. z A. o powierzchni 40 m.kw. = 25 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 250 zł (korekta ujemna)

NW o powierzchni 65 m.kw. z B. o powierzchni 48m.kw. = 17 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 170 zł (korekta ujemna)

NW o powierzchni 65 m.kw. z C. o powierzchni 55 m.kw. = 10 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 100 zł (korekta ujemna)

NW o powierzchni 65 m.kw. z D. o powierzchni 60 m.kw. = 5 m.kw. (różnicy) x 10 zł/m.kw. = 50 zł (korekta ujemna).


 

WNIOSKI:

  1. Ekstrapolacja powinna być stosowana w wyjątkowych sytuacjach. Należy dążyć do poszukiwania nieruchomości podobnych w taki sposób, by reprezentowały wszystkie stany cech nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny.
  2. W sytuacji kiedy jedynym sposobem (w związku z brakiem sprzedaży nieruchomości podobnych jw.) jest zastosowanie ekstrapolacji, różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnym w danej cesze winny być jak najmniejsze.
  3. W cechach niemierzalnych (ocennych) należałoby poszukiwać relacji pomiędzy różnicą w stanie nieruchomości podobnej a stanem reprezentowanym w zbiorze nieruchomości podobnych na innych rynkach, gdzie transakcje sprzedaży nieruchomości reprezentujących dane stany miały miejsce. Odnosząc się do przykładu 1 wyżej – w innej lokalizacji zanotowano transakcje lokalami z pomieszczeniami przynależnymi w postaci (a) komórki lokatorskiej, (b) garażu i (c) komórki lokatorskiej i garażu. Badamy relacje pomiędzy stanami (a) – (b) – (c) i relację pomiędzy stanem (b) i (c) przenosimy na wielkość ekstrapolacji na badanym rynku lokalnym.
  4. Nie można zastosować ekstrapolacji w ogóle jeśli dana cecha różniąca nie występuje w zbiorze nieruchomości podobnych.

.

Już teraz dodam, że na obszarze wyceny możemy mieć także do czynienia z tzw. ekstrapolacją rynku nieruchomości. Mowa o ty, w pkt. 6.5 noty podejścia porównawczego. Ten temat jest jednak dość szeroki i wymaga kolejnego wpisu.

———————————

Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu!

Przydała Ci się ta odpowiedź – daj znać w komentarzu!

———————————

Zajrzyj do wpisów:

#1 Położenie ceny średniej w przedziale w metodzie korygowania ceny średniej – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)

oraz

#16 Jak dokonuje się skalowania cech od najgorszej do najlepszej w podejściu porównawczym przy wycenie nieruchomości? – Magdalena Małecka MRICS (magdalenamalecka.pl)

Mogą Cię zainteresować.

———————————

Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały 

W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

Zapraszam!

 

 


Należy zwracać uwagę na datę udzielenia odpowiedzi. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
ekstrapolacja metoda korygowania ceny średniej metoda porównywania parami podejście porównawcze
Poprzedni post
Kolejny post

10 Comments

  • Magdalena Małecka MRICS

    26 lipca, 2023 - 12:00 pm

    Zapraszam na film w sprawie ekstrapolacji >> Interpolacja i ekstrapolacja na rynku nieruchomości

    Odpowiedz
    • Dorota

      15 stycznia, 2024 - 5:35 pm

      Dzień dobry

      Czy wyceniając prawo własności gruntu położonego w dzielnicy Mokotów możemy zastosować ekstrapolację względem cechy lokalizacja ogólna przy metodzie korygowania ceny średniej? Grunty przyjęte do porównania położone są w innych dzielnicach na obrzeżach Warszawy. Tylko jedna na Pradze Południe czyli w centralnej części ale po prawej stronie Wisły
      Pozdrawiam
      Dorota

      Odpowiedz
      • Magdalena Małecka MRICS

        17 stycznia, 2024 - 8:22 am

        Pani Doroto,
        to rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję w jaki sposób uwzględnić “lepszość” lub “gorszość” nieruchomości wycenianej w stosunku do zakresu reprezentowanego przez nieruchomości znajdujące się w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny.
        Być może, że będzie można to uwzględnić właśnie we wskazany w pytaniu sposób (z uwagą, że nie odnoszę się tu zupełnie, czy w tym konkretnym przypadku będzie to zasadne czy prawidłowe).
        Bez przeprowadzenia (osobiście) analizy rynku nie jestem w stanie odpowiedzieć na tak postawione pytanie.
        Zachęcam do zapoznania się z filmem >> #84 Interpolacja i ekstrapolacja na obszarze wyceny nieruchomości, o co chodzi i kiedy to zastosować (https://youtu.be/HB4FOnTfNqQ) gdzie omawiamy, wraz z Mirosławem Chumkiem, zasady stosowania ekstrapolacji.

  • Anna

    26 stycznia, 2022 - 1:54 pm

    Pani Magdo, czy mogłaby Pani napisać coś więcej o wspomnianej na koniec artykułu ekstrapolacji rynku nieruchomości? O co chodzi w ekstrapolacji delty i czy faktycznie ekstrapolacja rynku polega na ekstrapolacji delty czy ceny max i/lub min i na ich podstawie dopiero obliczeniu delty? Jedyne informacje na ten temat na stronach internetowych znalazłam pod adresem http://wnwp.pl/index.php/ekstrapolacja/. Podany jest tam wzór na obliczenie hipotetycznych cen min i max, jednak bez wyjaśnienia zastosowanych we wzorze symboli. Co w niniejszym wzorze oznacza “n”? Czy może polecić Pani jakąś literaturę na ten temat? Proszę również o jakiś przykład dotyczący np. sytuacji gdy nieruchomość o najniższej cenie w zbiorze ma jedną cechę ocenioną wyżej niż na poziomie minimalnym (i np. analiza wskazuje, że wszystko jest ok – nie jest to obserwacja odstająca ani nie ma innych nieruchomości w zbiorze o wszystkich cechach na najniższym poziomie). Pozdrawiam serdecznie

    Odpowiedz
    • Magdalena Małecka MRICS

      27 stycznia, 2022 - 7:07 pm

      Pani Anno,
      zapisuję sobie ten temat do omówienia. Strona, którą Pani wskazała podaje niewiele na ten temat, a przytoczone wzory podane są (bez omówienia) za publikacjami szkoleniowymi p. Mirosława Chumka (rzeczoznawca majątkowy).
      Postaram się zabrać za ten (bardzo ważny) temat. Proszę śledzenie moich wpisów i filmów na YT.

      Odpowiedz
      • Anna

        28 stycznia, 2022 - 11:37 am

        Dziękuje uprzejmie, czekam zatem na wpis na temat ekstrapolacji.

  • Natalia

    6 grudnia, 2021 - 9:03 pm

    W jaki sposób ustalić zakres kwotowy lub zakres współczynników korygujących jeżeli cena minimalna ze zbioru nie ma cech najgorszych lub cena maksymalna nie ma cech najlepszych?

    Odpowiedz
    • Magdalena Małecka MRICS

      7 grudnia, 2021 - 2:36 pm

      Pani Natalio, należy dbać o to by tak utworzyć zbiór nieruchomości podobnych by nieruchomość o C min charakteryzowała się cechami w stanach najgorszych, a nieruchomość od C max cechami o stanach najlepszych. To jest najlepsze i zalecane rozwiązanie.
      Jeżeli nie ma możliwości by tak stworzyć zbiór nieruchomości podobnych, wówczas, kierując się zaleceniami noty interpretacyjnej dotyczącej podejścia porównawczego należałoby – pkt. 6.4. noty:
      “W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od
      innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy
      wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.”

      Zatem odpowiadając na zadanie pytanie, dopiero po takiej ekstrapolacji ustalać zakres kwotowy i zakres współczynników.

      Odpowiedz
  • Magda

    22 lipca, 2021 - 10:21 am

    Bardzo pomocne wyjaśnienie, klarowny przykład. Dziękuję

    Odpowiedz
    • Magdalena Małecka MRICS

      22 lipca, 2021 - 2:28 pm

      Cieszę się Pani Magdo, dziękuję za komentarz, pozdrawiam

      Odpowiedz

Zostaw komentarz Cancel Comment

17 − trzynaście =

Zadaj pytanie
Spis treści

Ostatnie wpisy

  • #120 Wartość rynkowa „dla aktualnego sposobu użytkowania – WRU” – czy to jest jeszcze poprawny zapis i wycena?
  • #119 Wycena nieruchomości – dwa najważniejsze pytania, które zadałabym przed przystąpieniem do każdej wyceny nieruchomości
  • #118 Wycena nieruchomości – NOWE PKD dla rzeczoznawcy majątkowego z nową, z odrębną klasyfikacją (symbol: 68.32A)
  • #117 Zaświadczenie wydane przez gminę – zamawiać czy nie zamawiać? – ważne by nie popełnić błędu!
  • #116 Wycena nieruchomości dla banku po nowemu – zmiany od 1 stycznia 2025 r. (zmiana CRR)

Tagi

akty notarialne art. 154 co wziąć pod uwagę analizując przeznaczenie nieruchomości czynności rzeczoznawcy majątkowego dane wrażliwe w operacie szacunkowym egzamin na rzeczoznawcę majątkowego ekstrapolacja europejskie standardy wyceny nieruchomości interpretacja wartości rynkowej jak badać przeznaczenie nieruchomości jak określić wartość nieruchomości metoda korygowania ceny średniej metoda porównywania parami nieruchomość nieruchomość podobna obowiązek doskonalenia zawodowego odpowiedzialność oględziny nieruchomości operat szacunkowy opis nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym opłaty adiacenckie podziałowe organizacje zawodowe pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Piotr Dobrowolski podejście dochodowe podejście porównawcze podstawy prawne wyceny praktyki zawodowe na rzeczoznawcę majątkowego projekt operatu szacunkowego przeznaczenie nieruchomości rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy standardy ubezpieczenie umowa w zakresie sporządzenia wyceny użytkowanie wieczyste wartość rynkowa warunki szczególne transakcji wycena dla banków wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności wycena nieruchomości wycena nieruchomości dla potrzeb podziałów wycena nieruchomości leśnych zabezpieczenie wierzytelności zasady wyceny nieruchomości

Tworzenie stron internetowych Gdańsk

Regulamin | Polityka Prywatności                                                   Polub | Instagram | YouTube

MENU
BIO
Rzeczoznawca majątkowy
Mentoring & konsultacje 
Szkolenia online
Publikacje na sprzedaż
Praktyka zawodowa
Darmowe dokumenty
Opinie
Q & A
Wypełnij ankietę

Bezpłatne Materiały

  • Projekt umowy o dzieło w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, sprawdzony przez kancelarię prawną wraz ze zgodą RODO
  • Wzór protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego np. z oględzin nieruchomości wraz z listą spraw na które należy zwrócić uwagę i ująć w protokole
  • Wzór wypisu z dokumentu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego
Pobierz bezpłatne materiały