#131 Czy wykorzystanie sztucznej inteligencji (AI) w wycenie nieruchomości dla celów zabezpieczenia wierzytelności uzasadnia obniżenie wynagrodzenia rzeczoznawcy majątkowego?

Odpowiedź w skrócie: Nie!

Choć sztuczna inteligencja usprawnia rutynowe prace dokumentacyjne i zbieranie danych, to nie podejmuje decyzji związanych z wyceną, a co więcej nie ponosi odpowiedzialności prawnej.

Wdrożenie AI przesuwa ciężar pracy rzeczoznawcy na bardziej złożoną analizę i weryfikację informacji, a rosnące wymogi regulacyjne zwiększają zakres jego odpowiedzialności zawodowej oraz konieczne nakłady inwestycyjne.

Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych tez z artykułu:

„Artificial Intelligence, Professional Responsibility and the Question of Fees for Mortgage Valuation”

autorstwa Paulo Barros Trindade (Przewodniczącego TEGOVA), opublikowanego w European Valuer Journal (Wydanie Specjalne, Październik 2026 r.).

Kluczowe wnioski z artykułu:

• AI automatyzuje jedynie czynności pomocnicze: sztuczna inteligencja skutecznie wspomaga rozpoznawanie obrazu przy oględzinach, analizę tekstową dokumentów i umów najmu, generowanie opisów okolicy czy weryfikację zapisów planistycznych z rejestrami. Są to prace czasochłonne, ale odtwórcze – nie na tym etapie formułowane są wnioski o wartości nieruchomości.

• Kluczowy rdzeń wyceny pozostaje domeną rzeczoznawcy majątkowego: algorytmy nie przeprowadzą samodzielnie czyszczenia i weryfikacji danych, doboru odpowiedniej metodyki ani uzgodnienia końcowego wyniku wyceny. Ponadto AI bazuje na danych historycznych, podczas gdy wycena musi uwzględniać aktualne realia rynkowe, prognozy, zmiany stóp procentowych czy wymogi transformacji energetycznej.

• Ryzyko tzw. „pewnej siebie pomyłki” (Jagged Technological Frontier): badania Harvard Business School i BCG pokazują, że w zadaniach wymagających głębokiej analizy eksperckiej bezkrytyczne poleganie na AI prowadzi do wzrostu liczby błędów. Algorytmy potrafią generować błędne wnioski w sposób sprawiający wrażenie w pełni wiarygodnego, co nakłada na rzeczoznawcę dodatkowy obowiązek szczegółowej weryfikacji źródeł.

• Realokacja czasu pracy zamiast jego redukcji: czas zaoszczędzony na rutynowym opisywaniu nieruchomości jest reinwestowany w głębsze due diligence i dokładniejszą analizę rynku. Klient nie otrzymuje zatem „tańszego opracowania wykonanego szybciej”, lecz produkt o wyższej jakości merytorycznej, lepiej zweryfikowany i trudniejszy do podważenia.

• Wyższe wymagania regulacyjne i nowe koszty: obowiązujące i wprowadzane regulacje unijne (m.in. Unijny Akt o AI / AI Act, rozporządzenie CRR, wytyczne EBC i EBA dotyczące ryzyk klimatycznych oraz ESG) nakładają na rzeczoznawców coraz wyższe wymogi. Korzystanie z AI wiąże się z koniecznością ponoszenia kosztów licencji, szkoleń z zakresu kompetencji cyfrowych (AI literacy) oraz wdrożenia procedur ochrony danych.

• Pełna i nie-do-przeniesienia odpowiedzialność prawna: zgodnie z AI Act i Europejskimi Standardami Wyceny (EVS), rzeczoznawca majątkowy ponosi pełną, osobistą odpowiedzialność za treść i wyniki sporządzonego operatu. Żaden sąd, regulator ani bank nie zaakceptuje tłumaczenia, że błąd w wycenie był wynikiem działania algorytmu. Podpis pod wyceną jest przyjęciem ryzyka i odpowiedzialności cywilnej, których nie da się wydelegować na technologię.

Podsumowanie:

Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego nigdy nie było opłatą za tylko roboczogodziny — jest płatnością za ekspercką wiedzę, doświadczenie, niezależny osąd oraz formalne przyjęcie odpowiedzialności prawnej. Sztuczna inteligencja jest potężnym narzędziem wspierającym, lecz nie zastępuje profesjonalnego osądu. Próby obniżania stawek pod pretekstem automatyzacji prowadzą do obniżenia jakości wycen, co w konsekwencji zwiększa ryzyko po stronie samych instytucji finansowych.