rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, nieruchomości, wycena nieruchomości, szkolenia z zakresu wyceny nieruchomości, przygotowanie do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego, szkolenia wycena nieruchomości, projekt operatu szacunkowego, jak się wycenia nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, standardy wyceny, praktyki zawodowe na rzeczoznawcę majątkowego

Przeszukaj stronę

#130 SUiKZ wygasło! Co teraz?

    Q&A
    2 comments
    Q&A
    31 sierpnia 2026 r. – zapamiętaj tę datę!

    Wygaśnięcie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) z dniem 31 sierpnia 2026 r. postawiło rynek nieruchomości, a także wyceny nieruchomości – przed dużym wyzwaniem.

    W gminach, które nie zdążyły uchwalić Planu Ogólnego (POG), powstała pewna “dziura planistyczna”.

    Grunty nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz pozbawione ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), wpadają w tymczasowe “zamrożenie” procesu budowlanego.
    Powstaje pytanie natury praktycznej dla rzeczoznawcy majątkowego: Jak określić wartość rynkową nieruchomości, gdy na rynku brakuje transakcji porównywalnych zawartych w identycznym, nowym stanie planistycznym? – bo, zauważ, że nie ma jeszcze takich transakcji!
    One dopiero powstaną.
    . 

    1. Ramy prawne

    Aby zrozumieć wpływ zmian na wartość nieruchomości, zestawmy kluczowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.):

      • Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.).

      • Przepis przejściowy zawarty w art. 65 ust. 1 tej ustawy pierwotnie zakładał, że studia zachowują moc do dnia wejścia w życie nowego instrumentu – planu ogólnego gminy – w danej gminie, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Termin ten został nowelizacją wydłużony do 31 sierpnia 2026 r. Przepis ten zakładał także (ust. 2), że przez plan ogólny (w sytuacji jego braku) należy rozumieć SUiKZP.
        .

         

    • Wygaśnięcie SUiKZP:
      z dniem 1 września 2026 r. dotychczasowe studia utraciły zatem moc prawną.
      Działka, która w studium widniała jako „teren zabudowy jednorodzinnej”, z mocy prawa utraciła to formalne wskazanie (kierunek), o ile nie uchwalono dla niej MPZP.
      .
    • Zakaz wydawania nowych WZ:

      • Nowe wnioski (złożone od 1 września 2026 r.):
        Gmina, która nie uchwaliła planu ogólnego, nie może wydać nowej decyzji WZ. Wpływające wnioski będą musiały czekać na uchwalenie planu ogólnego.

      • Wnioski złożone do 31 sierpnia 2026 r.:
        Postępowania wszczęte przed tą datą są rozpatrywane na dotychczasowych zasadach i gmina może wydać dla nich decyzję WZ.
        .

         

    • (!) Warunek Obszaru Uzupełnienia Zabudowy (OUZ):
      Po uchwaleniu POG nowa decyzja WZ będzie mogła zostać wydana wyłącznie na terenach włączonych do strefy OUZ.

     

    Co jeszcze jest ważne:

    Brak planu ogólnego nie powoduje wygaśnięcia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka leży na terenie objętym obowiązującym MPZP, można na niej inwestować na dotychczasowych zasadach i występować o pozwolenie na budowę na podstawie zapisów planu.

    Wcześniej wydane i ostateczne decyzje WZ nie wygasają automatycznie z dniem 1 września 2026 r.

    Pamiętaj jednak o regule czasowej:
    – decyzje WZ, które stały się prawomocne po 1 stycznia 2026 r., mają określony ustawowo     5-letni okres ważności. Stosowne pozwolenie na budowę należy uzyskać przed upływem tego terminu.

    Przypomnę art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n), który wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu podstawową zasadę określania przeznaczenia dla wyceny nieruchomości:

     

    Art. 154.

    1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

    2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach za budowy i zagospodarowania terenu.

    3. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i  zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

    Aktualnie, skoro SUiKZP wygasło, w sytuacji ad 3 wyżej i jednoczesnego braku POG “uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości“.
    I o ile dla nieruchomości zabudowanych jest to mniej kłopotliwe (statystycznie – bo przecież ich wykorzystanie nadal może nie być najbardziej korzystne – mam tu na myśli powiązanie z interpretacją definicji wartości rynkowej), o tyle dla działek niezabudowanych będzie powodowało spore problemy.

     

    2. Metodyka wyceny w warunkach braku transakcji porównywalnych

    Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, brak transakcji nieruchomościami o tożsamym stanie planistycznym nie zwalnia rzeczoznawcy z obowiązku/możliwości określenia ich wartości rynkowej.
    A takich transakcji, póki co nie mamy! One dopiero powstaną. 

    Aktualny brak transakcji o porównywalnym stanie planistycznym na rynku w okresie po wygaśnięciu SUiKZP nie oznacza więc niemożności oszacowania wartości nieruchomości. Wymaga jednak od rzeczoznawcy majątkowego odejścia od prostych porównań na rzecz pogłębionej analizy urbanistycznej, prawnej oraz ekonomicznej, a także współpracy z profesjonalistami w tym zakresie, a także być może podjęcia decyzji o zastosowaniu innych podejść niż podejście porównawcze. Dotyczy to sytuacji kiedy nieruchomość nie jest objęta MPZP, nie wydano dla niej WZ, a także nie ma POG.

     

    Najważniejsze:
    to od zapisów POG i wyznaczenia granic OUZ zależeć będzie, czy nieruchomość utrzyma swój, ewentualny, budowlany potencjał, czy też trwale zmieni swój status.
    A tego, na datę przyjętego stanu nieruchomości oraz jej przeznaczenia w takiej sytuacji jeszcze nie wiemy. Może to być jedynie założenie, niepotwierdzone faktycznie.

    2. Reakcja rynku i gospodarka nieruchomościami

    W ujęciu ekonomicznym stan niepewności planistycznej bezpośrednio przekłada się na rynek w postaci trzech głównych zjawisk:
    1. Możliwy spadek płynności:
      Nieruchomości bez WZ i POG mogą przestać być obiektem zainteresowania nabywców indywidualnych poszukujących działek „pod szybką budowę”.
    2. Asymetria ryzyka i konieczność dyskonta:
      Głównym nabywcą takich gruntów staną się inwestorzy instytucjonalni lub spekulacyjni. Transakcje będą wymagały zastosowania pewnego dyskonta – za ryzyko planistyczne.

     

    .

    📌
    👉 Skorzystaj ze szkolenia dotyczącego przygotowania do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego (do egzaminu PISEMNEGO i USTNEGO).
    👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały .

    W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.

    👉 Zasubskrybuj mój kanał na YT

    Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. 
Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
    

     
    

    Zostaw komentarz
    		
    
			
    
				
										
    
						2 komentarzy					
    
					
					
					
      
	
    • 
				
      
		
						
      
				
							
      
			
			
      
				
      
					
      Karolina
      
					
					
      
						1 miesiąc temu
												
							Odpowiedz						
											
      
				
      

				
      
					
      Dzień dobry, Pani Magdo. Mam pytanie dotyczące określenia przeznaczenia nieruchomości w operacie szacunkowym.
      

      Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje MPZP, a dotychczas obowiązywało Studium, to czy w przypadku gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym jako przeznaczenie nieruchomości należy przyjąć faktyczny sposób jej użytkowania?
      

      Czy w takiej sytuacji konieczne jest dotarcie do decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie której zrealizowano inwestycję? Wiadomo, że taka decyzja musiała zostać wydana, skoro uzyskano pozwolenie na budowę, a budynek został następnie oddany do użytkowania.
      

      Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.
      
				
      
			
      
				
      
			
        

	
      • 
				
        
		
						
        
				
								
        A
        
							
        
			
			
        
				
        
					
        Magdalena Małecka MRICS
        
					
					
        
						1 miesiąc temu
												
							Odpowiedz						
											
        
				
        

				
        
					
        Pani Karolino,
        
zgodnie z hierarchią z art. 154, jak nie ma MPZP to WZ. Trzeba to sprawdzić za każdym razem. Ale dodatkowo opisałabym FSU i PO (z ust. 3) i “stwierdzała” czy jest zgodny. Niezależnie od tego należy pamiętać o definicji WR (nie podała Pani celu wyceny) bo nieruchomość może posiadać potencjał, który należy uwzględnić.
        
				
        
			
        
				
        
			
        • 

      

      • 
					
    

						
    
		
    Zostaw swój komentarz 
    

    

    


    
						
						
					
     


    	
    
				
    
		
    
			
Zadaj pytanieSpis treści
Ostatnie wpisy