#122 Wycena nieruchomości na potrzeby zabezpieczeń wierzytelności – klauzula braku zgodności z rozporządzeniem o wymogach kapitałowych (CRR)
- Uczestnicy spotkania byli zgodni co do tego, że nowe brzmienie przepisu nie zmienia oczekiwań banków względem rzeczoznawców majątkowych: rzeczoznawcy majątkowi mają, jak dotychczas, określać zgodnie z wymogami wartość rynkową na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności banku.
- Banki nie oczekują, że rzeczoznawcy majątkowi będą wyznaczać dwie wartości – rynkową oraz ostrożnościową, czy przygotowywać jakieś dodatkowe analizy.
- Sześć miesięcy po wejściu w życie zrewidowanego rozporządzenia CRR, banki w państwach członkowskich UE wykazują niechęć wobec wdrażania rozważnych konserwatywnych kryteriów wyceny. Istnieje wyraźny opór przed rezygnacją z tradycyjnych podejść, zwłaszcza w krajach, które już wcześniej stosowały metody konserwatywne, np. wykorzystujące Mortgage Lending Value (wartość zabezpieczenia hipotecznego), albo w których krajowe regulacje narzucały ostrożną wycenę dla celów zabezpieczenia kredytów hipotecznych.
- Rozporządzenie CRR precyzuje w jaki sposób powinno być ustalane value for mortgage purposes (wartość na potrzeby zabezpieczenia kredytu hipotecznego): musi ona być ustalana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. To istotny punkt do podkreślenia, ponieważ jasno wynika z niego, że nie ma miejsca na wprowadzenie arbitralnych “haircutów” narzucanych rzeczoznawcom przez banki. Jeśli miałoby to miejsce i rzeczoznawcy zdecydowaliby się je uwzględnić, muszą oni wprowadzić do swoich raportów specjalne założenia, wyraźnie zaznaczając, że wycena została przeprowadzona według instrukcji klienta lub umieścić zastrzeżenie, które zwalnia rzeczoznawcę z odpowiedzialności za określoną wartość.
- Jeżeli rzeczoznawca nie otrzymał jednoznacznych instrukcji dotyczących zastosowania wartości “property value – wartość nieruchomości”, raport musi zawierać jasną informację, że wycena została przeprowadzona wyłącznie na bazie wartości rynkowej, bez zastosowania ostrożnych kryteriów określonych w CRR. W tym kontekście, pod koniec 2024 roku TEGOVA wydała rekomendację dotyczącą stosowania przez rzeczoznawców zastrzeżenia w przypadku braku jednoznacznych instrukcji od banku co do zastosowania „property value”.
W dniu 1 stycznia 2025 r. weszły w życie zmiany ważnego niezmiernie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) [dalej PEiR (UE)] nr 575/2013 z dnia 26.06.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych.
Więcej o tym pisałam w tym wpisie >> #116 Wycena nieruchomości dla banku po nowemu – zmiany od 1 stycznia 2025 r. (zmiana CRR)
Jak wynikało z pisma Związku Banków Polski (załączone do wpisu wyżej) oczekiwania banków co do wycen nieruchomości w Polsce miały zostać bez uwzględnienia zmian wynikających z rozporządzenia CRR, cyt. fragmenty:
Paulo Barros Trindade na 28. corocznej konferencji Słoweńskiego Instytutu Biegłych Rewidentów w Lasko, 5 czerwca 2025 r. (jak czytamy w European Valuer Journal (36) July 2025) wskazał m.in. (fragmenty):
Klauzula proponowana do stosowania:
„Niniejsza wycena jest w pełni zgodna z European Valuation Standards (EVS), z jednym zastrzeżeniem: w zakresie, w jakim wykorzystywana jest do celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego, nie jest zgodna z EVS 2025 EVGN 2 Valuation for Mortgage Lending – Prudently Conservative Valuation Criteria z powodu instrukcji ograniczającej się do oszacowania wyłącznie wartości rynkowej, pomimo wymogu rozporządzenia (UE) 2024/1623, obowiązującego od 01.01.2025 roku, by określić ‘wartość nieruchomości’, uwzględniając kryteria rozważnej – konserwatywnej wyceny.”
———-
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały .
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
