Jednolitość dat w operacie szacunkowym – kluczowe wskazówki dla rzeczoznawców majątkowych

Data publikacji: 23 czerwca 2025

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydało oficjalne stanowisko w sprawie jednolitości dat w operacie szacunkowym, które każdy rzeczoznawca majątkowy powinien znać.

Dokument z 13 czerwca 2025 r. porusza fundamentalne kwestie dotyczące podpisu elektronicznego i jego korelacji z datą sporządzenia operatu szacunkowego, a także inne wątki!

Pismo MRiT jest odpowiedzią na skierowane zapytanie przez Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych.

Streszczenie stanowiska MRiT zamieszcza poniżej, samo pismo znajdziesz pod koniec tego wpisu.

Wskazanie dat, jako obligatoryjne elementy operatu szacunkowego

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy stanowi formę prezentacji opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego1.

Szczegółowy sposób sporządzania reguluje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Katalog obligatoryjnych dat w operacie szacunkowym obejmuje:

1. Datę, na którą została określona wartość nieruchomości
2. Datę sporządzenia operatu szacunkowego
3. Datę oględzin nieruchomości (jeżeli ich dokonano)
4. Datę, na którą przyjęto stan nieruchomości

Znaczenie podpisu rzeczoznawcy majątkowego w operacie szacunkowym

Ministerstwo jednoznacznie podkreśla, że podpis stanowi obligatoryjny element operatu szacunkowego. Bez podpisu rzeczoznawcy majątkowego dokument nie spełnia wymogów formalnych i nie może stanowić dowodu w sprawie.

Ustawodawca zobligował rzeczoznawców majątkowych do złożenia podpisu oraz wskazania imienia, nazwiska i numeru uprawnień zawodowych w sporządzanym operacie szacunkowym.

Konieczność zawarcia tych informacji ma na celu zapewnienie możliwości zweryfikowania, czy dokument został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną.

Zależność między datami – praktyczne wskazówki:

(1) Brak szczegółowej regulacji prawnej

Obowiązujące przepisy nie regulują bezpośrednio zależności między datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą jego  podpisania. Powszechnie przyjmuje się, że złożenie podpisu jest formalnym potwierdzeniem zakończenia pracy nad dokumentem, a data złożenia podpisu powinna być co do zasady tożsama z datą sporządzenia.

(2) Konsekwencje rozbieżności dat

W przypadku rozbieżności między datami, które mogą wzbudzić wątpliwości co do wiarygodności dokumentu:

• Organ prowadzący postępowanie ma prawo zwrócić się o wyjaśnienie nieścisłości do rzeczoznawcy
• Organ może odmówić mocy dowodowej takiemu dokumentowi po przeanalizowaniu okoliczności
• Ostateczna decyzja o przyznaniu mocy dowodowej należy do organu prowadzącego postępowanie

(3) Ważność czasowa operatu

Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po tym czasie może być wykorzystywany w kolejnych 12 miesiącach wyłącznie po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Szczegóły tego wątku przeczytasz
tu >> #8 Jak długo ważny jest operat szacunkowy
i czy można go aktualizować?

Nieprofesjonalne praktyki – stanowcze ostrzeżenie

(1) Weryfikacja przez zamawiającego

Ministerstwo stanowczo potępia praktyki polegające na wysyłaniu wstępnej wersji wyceny w celu weryfikacji przez organ zlecający ten operat szacunkowy. Takie działania są oceniane przez MRiT jako:

• Wysoce nieprofesjonalne
• Godzące w zaufanie publiczne dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego
• Podważające profesjonalizm tej grupy zawodowej

(2) Obiektywizm  – jako podstawa zawodu

Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest przedstawienie obiektywnej informacji o wartości nieruchomości, a nie szacowanie zgodnie z oczekiwaniami zamawiającego. Ewentualna ingerencja w treść projektu operatu mogłaby skutkować:

• Pozbawieniem dokumentu cechy obiektywizmu
• Potencjalnym ryzykiem zarzutów o stronniczość zarówno dla rzeczoznawcy, jak i organu

(3) Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy

Odpowiedzialność za prawidłowość i kompletność operatu szacunkowego spoczywa wyłącznie na rzeczoznawcy majątkowym jako autorze dokumentu. Ministerstwo podkreśla, że jedynym podmiotem predystynowanym do wypowiadania się na temat wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednią wiedzę specjalną.

(4) Procedura oceny operatu przez organy

Organ administracji publicznej ma prawo i obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod kątem formalnym i dowodowym.

Jednak taka ocena powinna następować dopiero po przekazaniu kompletnego i podpisanego operatu.

Takie podejście gwarantuje równość wszystkich stron postępowania co do możliwości wypowiadania się na temat przedstawianych dowodów.

Kluczowe wnioski dla praktyki zawodowej

1. Jednolitość dat – należy dbać o spójność między datą sporządzenia a datą podpisania operatu

2. Obiektywizm – nie należy ulegać presji zamawiających co do “dostosowania” wyceny do jego oczekiwań

3. Profesjonalizm – nie należy wysyłać wstępnych wersji operatu szacunkowego do “weryfikacji” przez zleceniodawcę

4. Odpowiedzialność – należy pamiętać, że jedynym odpowiedzialnym za treść operatu szacunkowego jest rzeczoznawca majątkowy – autor

5. Kompletność – należy przekazywać tylko gotowe, podpisane dokumenty

Zastrzeżenia prawne

Ministerstwo zastrzega, jak zawsze w swoich pismach, że nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa, a przedstawione stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego.

Źródło:

Pismo Ministerstwa Rozwoju i Technologii z dnia 13 czerwca 2025 r., znak: DN-V.750.3.2025.JK.1 – jednolitość dat w operacie szacunkowym

——–

📌

Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. 
Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.