#120 Wartość rynkowa „dla aktualnego sposobu użytkowania – WRU” – czy to jest jeszcze poprawny zapis i wycena?

🔍 Wstęp

To jedno z najważniejszych nagrań na moim kanale i wpisu na mojej stronie www – i to nie tylko z punktu widzenia rzeczoznawców majątkowych.

Pytanie, które wydawało się już „z epoki dinozaurów”, wróciło w pełnej krasie – i to nie w rozmowie akademickiej, a w realnym komentarzu pod filmem, a czynności dotyczyły aktualnie odbywanych praktyk zawodowych na rzeczoznawcę majątkowego!

Czy można dziś jeszcze mówić o wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania dla typowych celów wyceny?

A może to błąd, który na egzaminie zawodowym może kosztować bardzo wiele?

📌 Kluczowe zagadnienia – krok po kroku

1. Skąd wątpliwości?

Pytanie zadała osoba przygotowująca się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego.

Zastosowała ona w swoim projekcie operatu szacunkowego sformułowanie:

„określam wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania”,

na co jedno ze stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych zareagowało ostrzeżeniem, że taki zapis jest obecnie nieprawidłowy i może być punktowany jako błąd w trakcie egzaminu.

2. Skąd się wzięła ta formuła?

To nomenklatura z dawnych lat, pochodząca ze „starych” standardów zawodowych – tzw. „zielonej księgi” z 1995 r. Wówczas taka formuła była stosowana, jednak nie tylko przepisy i standardy zmieniły się zasadniczo od tego czasu, ale także zachowania rynkowe.

Najważniejsza zmiana, którą trzeba tu przytoczyć miała miejsce w 2017 r., kiedy to:

• ujednolicono definicję wartości rynkowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami,
• dopasowano ją do przepisów unijnych i międzynarodowych,
• wprowadzono nowy standard zawodowy „Wartość rynkowa”, w którym znajduje się interpretacja wartości rynkowej.

3. Co mówi obecnie prawo?

Definicja w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera odniesienia do żadnego konkretnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa to wartość, jaką można uzyskać w transakcji zawartej między stronami działającymi świadomie i bez przymusu.
➡ Nie dodajemy tam „dla aktualnego sposobu użytkowania” – to niepotrzebne, a nawet szkodliwe.

Dokładne brzmienie przepisu:

"Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej."

4. Kto decyduje o sposobie użytkowania?

To nie rzeczoznawca. To RYNEK.
To rynek decyduje, jaki sposób użytkowania w danym momencie generuje wartość rynkową – aktualny czy potencjalny. Rzeczoznawca ma ten sposób rozpoznać i opisać w operacie – ale nie tworzyć własnej wersji rzeczywistości.

5. Co mówi standard zawodowy pt. “Wartość rynkowa”?

Standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 2017 r. wskazuje jednoznacznie:

„Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny.” pkt. 2.2.4

To znaczy, że:

• możliwe jest uwzględnienie innego sposobu użytkowania niż aktualny, nawet takiego który jeszcze nie jest formalnie dopuszczony,
• o ile istnieje realna szansa na jego realizację,
• i jeśli uczestnicy rynku już dziś ten potencjał dostrzegają i są w stanie za niego zapłacić.

6. Przykłady z nagrania – które możesz obejrzeć w każdej chwili (link do nagrania dalej):

🏖️ Działka nad morzem z domkami turystycznymi – realna wartość może wynikać z potencjału pod zabudowę hotelową, nie z aktualnych istniejących tam zabudowań.

🏢 Grunt z halami magazynowymi w centrum miasta – wartość może nie wynikać z pobudowanych tam hal, ale z możliwości budowy biurowca.

🏘️ Kamienica niższa niż sąsiednie budynki – potencjał nadbudowy może mieć kluczowe znaczenie dla wartości.

⚠️ Na co uważać?

❌ Nie stosujemy już zapisów typu: „wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania” (*z wyjątkiem o którym na końcu wpisu).

📉 Taki zapis może zostać uznany za błąd formalny na egzaminie przy typowej wycenie.

🧭 Rzeczoznawca ma obowiązek identyfikować sposób użytkowania na podstawie popytu rynkowego i potencjału – a nie arbitralnie go wskazywać.

📚 Operaty znalezione w Internecie często są przestarzałe – korzystaj tylko z pewnych źródeł i aktualnych standardów (możesz zajrzeć tu >> operat szacunkowy – podejście dochodowe lub tu >> operat szacunkowy – podejście porównawcze).

✅ Podsumowanie

📌 Wartość rynkowa to wartość rynkowa. Kropka.

Nie dopisujemy żadnych „dla aktualnego”, „dla najlepszego”, “dla potencjalnego” ani innych formuł – bo to nie my, a rynek decyduje, co w danym momencie determinuje wartość nieruchomości.

📖 Zachęcam Cię do zapoznania się z aktualnym standardem zawodowym „Wartość rynkowa” (PFSRM, 2017) – napisanym przystępnym językiem, a zarazem zgodnym ze standardami globalnymi.

🎥

W tym filmie możesz posłuchać więcej na ten temat:

Na koniec polecam również:
Film nr #54 z prof. Kucharską-Stasiak – rozmowę o wartości rynkowej i jej praktycznych aspektach.
Jeśli chcielibyście kolejnego nagrania z Panią Profesor – dajcie znać w komentarzach i podsyłajcie pytania!

✅ *Wyjątek

art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami – regulacja ustawowa na potrzeby odszkodowania.

——–

📌

Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. 
Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.