🔍 Wstęp
To jedno z najważniejszych nagrań na moim kanale i wpisu na mojej stronie www – i to nie tylko z punktu widzenia rzeczoznawców majątkowych.
Pytanie, które wydawało się już „z epoki dinozaurów”, wróciło w pełnej krasie – i to nie w rozmowie akademickiej, a w realnym komentarzu pod filmem, a czynności dotyczyły aktualnie odbywanych praktyk zawodowych na rzeczoznawcę majątkowego!
Czy można dziś jeszcze mówić o wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania dla typowych celów wyceny?
A może to błąd, który na egzaminie zawodowym może kosztować bardzo wiele?
📌 Kluczowe zagadnienia – krok po kroku
1. Skąd wątpliwości?
Pytanie zadała osoba przygotowująca się do egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkowego.
Zastosowała ona w swoim projekcie operatu szacunkowego sformułowanie:
„określam wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania”,
na co jedno ze stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych zareagowało ostrzeżeniem, że taki zapis jest obecnie nieprawidłowy i może być punktowany jako błąd w trakcie egzaminu.
2. Skąd się wzięła ta formuła?
To nomenklatura z dawnych lat, pochodząca ze „starych” standardów zawodowych – tzw. „zielonej księgi” z 1995 r. Wówczas taka formuła była stosowana, jednak nie tylko przepisy i standardy zmieniły się zasadniczo od tego czasu, ale także zachowania rynkowe.
Najważniejsza zmiana, którą trzeba tu przytoczyć miała miejsce w 2017 r., kiedy to:
- ujednolicono definicję wartości rynkowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami,
- dopasowano ją do przepisów unijnych i międzynarodowych,
- wprowadzono nowy standard zawodowy „Wartość rynkowa”, w którym znajduje się interpretacja wartości rynkowej.
3. Co mówi obecnie prawo?
Definicja w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera odniesienia do żadnego konkretnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa to wartość, jaką można uzyskać w transakcji zawartej między stronami działającymi świadomie i bez przymusu.
➡ Nie dodajemy tam „dla aktualnego sposobu użytkowania” – to niepotrzebne, a nawet szkodliwe.
Dokładne brzmienie przepisu:
"Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej."
4. Kto decyduje o sposobie użytkowania?
To nie rzeczoznawca. To RYNEK.
To rynek decyduje, jaki sposób użytkowania w danym momencie generuje wartość rynkową – aktualny czy potencjalny. Rzeczoznawca ma ten sposób rozpoznać i opisać w operacie – ale nie tworzyć własnej wersji rzeczywistości.
5. Co mówi standard zawodowy pt. “Wartość rynkowa”?
Standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 2017 r. wskazuje jednoznacznie:
„Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny.” pkt. 2.2.4
To znaczy, że:
- możliwe jest uwzględnienie innego sposobu użytkowania niż aktualny, nawet takiego który jeszcze nie jest formalnie dopuszczony,
- o ile istnieje realna szansa na jego realizację,
- i jeśli uczestnicy rynku już dziś ten potencjał dostrzegają i są w stanie za niego zapłacić.
6. Przykłady z nagrania – które możesz obejrzeć w każdej chwili (link do nagrania dalej):
🏖️ Działka nad morzem z domkami turystycznymi – realna wartość może wynikać z potencjału pod zabudowę hotelową, nie z aktualnych istniejących tam zabudowań.
🏢 Grunt z halami magazynowymi w centrum miasta – wartość może nie wynikać z pobudowanych tam hal, ale z możliwości budowy biurowca.
🏘️ Kamienica niższa niż sąsiednie budynki – potencjał nadbudowy może mieć kluczowe znaczenie dla wartości.
⚠️ Na co uważać?
❌ Nie stosujemy już zapisów typu: „wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania” (*z wyjątkiem o którym na końcu wpisu).
📉 Taki zapis może zostać uznany za błąd formalny na egzaminie przy typowej wycenie.
🧭 Rzeczoznawca ma obowiązek identyfikować sposób użytkowania na podstawie popytu rynkowego i potencjału – a nie arbitralnie go wskazywać.
📚 Operaty znalezione w Internecie często są przestarzałe – korzystaj tylko z pewnych źródeł i aktualnych standardów (możesz zajrzeć tu >> operat szacunkowy – podejście dochodowe lub tu >> operat szacunkowy – podejście porównawcze).
✅ Podsumowanie
📌 Wartość rynkowa to wartość rynkowa. Kropka.
Nie dopisujemy żadnych „dla aktualnego”, „dla najlepszego”, “dla potencjalnego” ani innych formuł – bo to nie my, a rynek decyduje, co w danym momencie determinuje wartość nieruchomości.
📖 Zachęcam Cię do zapoznania się z aktualnym standardem zawodowym „Wartość rynkowa” (PFSRM, 2017) – napisanym przystępnym językiem, a zarazem zgodnym ze standardami globalnymi.
🎥
W tym filmie możesz posłuchać więcej na ten temat:
Na koniec polecam również:
Film nr #54 z prof. Kucharską-Stasiak – rozmowę o wartości rynkowej i jej praktycznych aspektach.
Jeśli chcielibyście kolejnego nagrania z Panią Profesor – dajcie znać w komentarzach i podsyłajcie pytania!
✅ *Wyjątek
art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami – regulacja ustawowa na potrzeby odszkodowania.
——–
📌
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
👉 Zasubskrybuj mój kanał na YT – kolejny film będzie dotyczył >> Podejście porównawcze, metoda porównywania parami i 3 nieruchomości podobne – przypadek?
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.