W dniu 1 stycznia 2025 r. weszły w życie zmiany ważnego niezmiernie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) [dalej PEiR (UE)] nr 575/2013 z dnia 26.06.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych.

Czy i jaki ma to wpływ na czynności rzeczoznawcy majątkowego wykonującego wycenę dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności? – na to pytanie postaram się odpowiedzieć w tym wpisie.

Rozporządzenie to, znane jako rozporządzenie w sprawie wymogów kapitałowych (Capital Requirements Regulation >> w skrócie CRR), ma na celu zaostrzenie wymogów ostrożnościowych obowiązujących banki w Unii Europejskiej.

Zmiany wprowadzone zostały rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) [dalej PEiR (UE)] nr 2024/1623 z dnia 31.05.2024 r. w sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr 575/2013 w odniesieniu do wymogów dotyczących ryzyka kredytowego, ryzyka związanego z korektą wyceny kredytowej, ryzyka operacyjnego, ryzyka rynkowego oraz minimalnego progu kapitałowego.

——

Dotychczasowe przepisy:

Na początek przypomnę regulacje rozporządzenia PEiR (UE) nr 575/2013 w  wersji obowiązującej do 31.12.2024 r:

Art. 4.

Definicje

1. Na użytek niniejszego rozporządzenia stosuje się następujące definicje:

(74) „bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości” oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości; (...)

(76) „wartość rynkowa” w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w  dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych, po podjęciu odpowiednich wysiłków w celu znalezienia najlepszego nabywcy, pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

—–

Co się zmieniło?

Od 1.01.2025 r. do przepisu jw. dodano NOWĄ DEFINICJĘ WARTOŚCI, w ppkt. 74a o następującej treści:

(74a) „wartość nieruchomości” oznacza wartość nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej określoną zgodnie z art. 229 ust. 1;

Dodana – nowa pozycja – co do definicji – odsyła do >> art. 229 ust. w/w rozporządzenia, który jest tu kluczowy.

Treść art. 229 ust. 1 (obowiązująca od 1.01.2025 r.) jest następująca (niestety – uprzedzam – dość długa):

Art. 229 ust. 1.

Wycena nieruchomości spełnia wszystkie poniższe wymagania:

a) wartość została oszacowana przez rzeczoznawcę posiadającego niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości, w sposób niezależny od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych;

b) wartość została oszacowana z rozważnym zastosowaniem kryteriów ostrożnej wyceny, które spełniają wszystkie poniższe wymogi:

(i)            wartość nie obejmuje oczekiwań dotyczących wzrostu cen;

(ii)           wartość jest dostosowana w celu uwzględnienia tego, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania;

c) wartość jest udokumentowana w przejrzysty i jasny sposób;

d) wartość nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli można określić taką wartość rynkową;

e) w przypadku gdy wycena nieruchomości jest aktualizowana, wartość nieruchomości nie przekracza średniej wartości określonej dla tej lub porównywalnej nieruchomości w ciągu ostatnich sześciu lat w przypadku nieruchomości mieszkalnej lub ośmiu lat w przypadku nieruchomości komercyjnej albo wartości w momencie udzielenia kredytu, przy czym stosuje się tę wartość, która jest wyższa.

Do celów obliczania średniej wartości instytucje przyjmują średnią dla wartości nieruchomości odnotowanych w równych odstępach czasu, a okres odniesienia obejmuje co najmniej trzy punkty danych.

Do celów obliczania średniej wartości instytucje mogą wykorzystywać wyniki monitorowania wartości nieruchomości zgodnie z art. 208 ust. 3. Wartość nieruchomości może być wyższa od tej średniej wartości lub wartości w momencie udzielenia kredytu, stosownie do sytuacji, w przypadku dokonania na nieruchomości zmian, które jednoznacznie zwiększają jej wartość, takich jak poprawienie efektywności energetycznej lub poprawienie odporności, ochrony i przystosowania budynku lub lokalu mieszkalnego do ryzyk fizycznych. Wartość nieruchomości nie podlega aktualizacji w górę, jeżeli instytucje nie dysponują dostatecznymi danymi do obliczenia średniej wartości, z wyjątkiem przypadków wzrostu wartości w związku z dokonaniem na nieruchomości zmian, które jednoznacznie zwiększają jej wartość.

Wycena nieruchomości uwzględnia wszelkie uprzywilejowane roszczenia do nieruchomości, chyba że uprzywilejowane roszczenia uwzględnione są w obliczeniu kwoty ekspozycji brutto na mocy art. 124 ust. 6 lit. c) lub jako obniżenie kwoty 55 % wartości nieruchomości na mocy art. 125 ust. 1 lub art. 126 ust. 1, oraz odzwierciedla, w stosownych przypadkach, wyniki monitorowania wymaganego zgodnie z art. 208 ust. 3.";

Co z tego wynika (wnioski)?

1. oszacowania może dokonać tylko osoba posiadają uprawnienia zawodowe, a w warunkach polskich jest nią tylko rzeczoznawca majątkowy,
2. rzeczoznawca majątkowy nie może być w zależności służbowej, zawodowej czy innej w stosunku do instytucji kredytującej,
3. oszacowanie ma uwzględniać kryteria ostrożnej wyceny polegające na tym, że:
   3a) nie powinna obejmować jakichkolwiek oczekiwań dotyczących wzrostu cen oraz
   3b) powinna odzwierciedlać okoliczności mogące wskazywać, że „wartość rynkowa” nieruchomości (aktualna, zgodna z def. ppkt.76) może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania – zatem jeśli istnieje różnica pomiędzy wartością rynkową, a wartością nieruchomości to powinno to wynikać z opinii.
4. określona wartość nieruchomości nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości (co oznacza, że może być jej równa lub niższa od niej),
5. określenie wartości nieruchomości należałoby poprzedzić określeniem jej wartości rynkowej, po to by znać górną granicę wartości nieruchomości,
6. wartość nieruchomości ma być udokumentowana w przejrzysty i jasny sposób  (z czym, jak się wydaje, cały czas szereg rzeczoznawców ma problem).

Pozostałe zapisy tego przepisu – tak by wynikało z ich treści – dotyczą instytucji kredytujących.

 

—–

Jak w/w (nowe) regulacje mają się do przepisów krajowych?

Przypomnę, że przepisy rangi rozporządzenia unijnego obowiązują na obszarze naszego kraju bez konieczności wprowadzania jakichkolwiek przepisów, a więc automatycznie.

Co do wniosków 1, 2, 4, 5 i 6 wyżej – sprawa jest jasna i nie wymaga komentarza.

Co do wniosku ad 3 – mój komentarz i analiza jest następująca:

Przepisy wykonawcze regulujące zagadnienia wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności znajdują się aktualnie (od 9.09.2023 r.) w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości.

Więcej o tym posłuchasz w tym nagraniu:
#95 Wycena dla banku – zmiany po wejściu w życie
rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

Konkretnie ten cel wyceny opisuje par. 54 w/w rozporządzenia:

art. 54.

1. Przy określaniu wartości nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, o której mowa w art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2022 r. poz. 2324, z późn. zm.3)) oraz w art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2022 r. poz. 2245 i 2339), przyjmuje się stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny. Jeżeli określenie wartości nieruchomości ma uwzględniać jej możliwy rozwój, wartość nieruchomości określa się według stanu techniczno-użytkowego, stanu zagospodarowania oraz stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej po zakończeniu zakładanego okresu jej rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny.

2. Rzeczoznawca majątkowy wskazuje obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawnia poznane w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Informacje te stanowią załącznik do operatu szacunkowego.

3. Wycenę nieruchomości można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez instytucje oferujące usługi finansowe, o ile uwarunkowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa.

4. Przepisy ust. 1–3 stosuje się odpowiednio, gdy wyceniana nieruchomość stanowi lub będzie stanowić zabezpieczenie innego zobowiązania ustanowionego na rzecz instytucji, o których mowa w ust. 3.

Już w tych przepisach posłużono się określeniem: wartość nieruchomości, bez wskazania o jaki rodzaj chodzi (pozostawiając to innym uregulowaniom).

Dodatkowo przepisy wymagają od rzeczoznawcy: “wskazania obszarów ryzyka mogących wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawnienia poznanych w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczających jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności” – realizując tym samym – ale tylko w części – obowiązek, wynikający z nowej zmiany, odzwierciedlenia okoliczności mogących wskazywać, że „wartość rynkowa” nieruchomości (aktualna, zgodna z def. ppkt.76) może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania (ad wniosek 3 (b)). “Wskazanie obszarów ryzyka” oraz “ujawnienie okoliczności ograniczających”  to nie to samo co ich uwzględnienie w wartości.

Tu pojawia się kolejny problem >> brak posiadanej informacji przez rzeczoznawcę majątkowego o okresie kredytowania.

Co do wniosku ad 3 (a) dotyczącego nie uwzględniania oczekiwań dotyczących wzrostu cen  – pojawia się w przestrzeni publicznej pytanie o uwzględnienie trendu zmiany cen przy wycenie nieruchomości. Przypomnę, że zasada uwzględnienia zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu, w podejściu porównawczym, powoduje sprowadzenie cen historycznych na datę (aktualną) wyceny, a nie uwzględnienie ewentualnego wzrostu w przyszłości. Zatem aktualizacja cen wydaje się być jak najbardziej konieczna i nie powoduje, w mojej ocenie, uwzględnienia tego wzrostu w przyszłości (bo mowa w nowych uregulowaniach o przyszłości = oczekiwania).

Inaczej sprawa wygląda w przypadku zastosowania podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości. Przy tym podejściu obowiązuje tzw. zasada antycypacji, tj. założenie – twierdzenie, że wartość jest kreowana przez oczekiwane korzyści, jakie będzie można w przyszłości osiągnąć z nieruchomości.

Stosując się zatem do wymogu „kryterium ostrożnej wyceny” oraz by wartość nieruchomości pozbawiona była „oczekiwań co do wzrostu cen”, należałoby dokonać weryfikacji m.in. stopy kapitalizacji i tego czy nie jest oparta na zbyt optymistycznych założenia dotyczące osiągania dochodów (technika kapitalizacji prostej).

W technice dyskontowania strumieni dochodów m.in. ewentualny – prognozowany – wzrost czynszów powinien podlegać analizie i decyzji  o jego pominięciu.

———

Jaką wartość powinien przedstawiać operat szacunkowy po 1.01.2025 r.?

Moim zdaniem – podkreślam moim zdaniem:

Po 1sze – wartość rynkową nieruchomości (WRN) – określoną na doczasowych zasadach.

Po 2gie – wartość nieruchomości (WN) – określoną z uwzględnieniem wymagań rozporządzenia europejskiego (jw.); w niektórych przypadkach będzie ona równa WRN, w innych niższa od niej.

Chcę także podkreślić, że nie ma aktualnie żadnych wytycznych wiążących (poza w/w przepisami), w tym zaleceń organizacji zawodowych (np. w postaci nowego standardu zawodowego), które wskazywałyby jak winien zachować się rzeczoznawca majątkowy w nowych warunkach, sporządzając opracowanie dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.

 

——

Jakie jest stanowisko ZBP?

Jak wynika z informacji opublikowanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych [dalej PFSRM] (info z dnia 2.12.2024 r.) w dniu 29.11.2024 r. PFSRM otrzymała następujące stanowisko Związku Banków Polskich (dostępne na stronie www PFSRM) w tej sprawie:

“Szanowny Panie Prezydencie,

w nawiązaniu do wcześniejszej korespondencji oraz rozmowy telefonicznej informuję, że w dniu 7 listopada 2024 roku odbyło się spotkanie przedstawicieli banków, którzy zostali zgłoszeni przez banki do wspólnej grupy roboczej w sprawie ostrożnościowej wyceny nieruchomości. Przedmiotem spotkania miało być uspójnienie stanowisk banków przed spotkaniem z przedstawicielami Federacji. Przedmiotem dyskusji były zgłoszone przez Panów w trakcie naszego spotkania wątpliwości rzeczoznawców majątkowych, dotyczące zmiany brzmienia art. 229 ust. 1 rozporządzenia CRR, w szczególności w zakresie interpretacji sformułowania, że wartość wyceniana przez rzeczoznawcę majątkowego „jest dostosowana” w celu uwzględnienia tego, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania”.

W ocenie bankowców rzeczoznawcy majątkowi mają ograniczone możliwości, aby spełnić wymogi, które stawia rozporządzenie CRR przed wartością ostrożnościową, chociażby ze względu na to, iż nie będą w posiadaniu informacji o wnioskowanym okresie kredytowania. W konsekwencji obszar ten powinien zostać pozostawiony bankom. Banki nie zamierzają również kierować w tej sprawie nowych wytycznych/instrukcji do rzeczoznawców majątkowych.
Uczestnicy spotkania byli zgodni co do tego, że nowe brzmienie przepisu nie zmienia oczekiwań banków względem rzeczoznawców majątkowych: rzeczoznawcy majątkowi mają, jak dotychczas, określać zgodnie z wymogami wartość rynkową na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności banku.
Rzeczoznawcy majątkowi powinni, zgodnie z obecną praktyką oraz § 54 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazywać obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawniać poznane w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Innymi słowy, oczekiwanie banków jest takie, aby rzeczywiście rzeczoznawcy te ryzyka, jak dotychczas, opisywali.
Ocena tych ryzyk leży natomiast w gestii banku, tj. tego, czy opisane przez rzeczoznawcę ryzyko ma materialne znaczenie dla danej transakcji.
Banki nie oczekują, że rzeczoznawcy majątkowi będą wyznaczać dwie wartości – rynkową oraz ostrożnościową, czy przygotowywać jakieś dodatkowe analizy.
W związku z jednoznacznym stanowiskiem przedstawicieli banków w sprawie podejścia do wyceny ostrożnościowej, zostałem zobowiązany przez uczestników spotkania do przekazania Państwu powyższej informacji. Mogłem jednak podjąć ten krok dopiero po uzgodnieniu przez uczestników spotkania notatki uzgodnieniowej. Stąd opóźnienie mojego niniejszego wystąpienia.

Z poważaniem
dr Jacek Furga
Prezes Zarządu
Centrum Procesów Bankowych i Informacji Sp. z o.o.”

———–

Podsumowując:

wygląda na to, że – kolejny już raz – rzeczoznawca majątkowy sam będzie musiał zdecydować co i w jaki sposób w operacie szacunkowym przedstawić i na co się powołać dokonując tego wyboru.

 A może “jakaś” KLAUZULA?

Myślę, że w każdej sytuacji wskazane byłoby zawarcie w operacie szacunkowym stosownej klauzuli, szczególnie w sytuacji gdy pojawi się w nim jedynie jedna z w/w wartości, tj. wartość rynkowa.

Klauzula – z jakiego powodu tak się stało.

———-

Zainteresowanych głębszą analizą odsyłam do Europejskich Standardów Wyceny Tegova (wydanie 10te, 2025 r.), dostępnych aktualnie w j.angielskim. Standard poświęcony wycenie dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności z uwzględnieniem podejścia ostrożnościowego zawarty jest w >> EVGN 2 Valuation for Mortgage Lending — Prudently Conservative Valuation Criteria << od strony 155.

>>Do pobrania EVS 2025 Tegova.
📌

---

Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. 
Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.

---