Ten wpis dotyczy określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia (przez organ!) opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, a konkretnie odpowiedzi MRiT nt. rozumienia pojęcia “nieruchomość podobna” do przedmiotu wyceny w celu określenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem.
Przy okazji zapoznaj się z wcześniejszym wpisem:
#110 Określanie wartości nieruchomości w celu ustalenia
opłaty adiacenckiej z tytułu jej podziału
– wzór parametryczny – odpowiedź MRiT
———————
Pytanie, które pojawiło się jest następujące (z pytaniem zwróciłam się do MRiT w dniu 9.04.2024 r.):
Dodam jeszcze, że pytanie pojawiło się w związku z twierdzeniem jednego z wykładowców.
——————
Odpowiedź otrzymałam w dniu 29.08.2024 r.
Najważniejszy fragmenty odpowiedzi do tego wątku:
———–
(…) W związku z tym, że nieruchomości podobne powinny być porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, rzeczoznawca majątkowy powinien więc przyjąć takie nieruchomości podobne, które umożliwią odzwierciedlenie ewentualnej różnicy w wartości nieruchomości przed podziałem i po jego dokonaniu, która będzie wynikać wyłącznie z uwzględnienia tylko tej jednej różnicy w stanie prawnym nieruchomości. (…)
(…) należy zwrócić uwagę, że sam fakt wydania decyzji podziałowej nie powoduje żadnych skutków prawnych wobec danej nieruchomości. Tym samym, do czasu uprawomocnienia taka decyzja nie wpływa na zmianę stanu prawnego nieruchomości.(…)
(…) trudno wyobrazić sobie, aby działający z rozeznaniem i postępujący rozważnie właściciel nieruchomości był chętny sprzedać ją w sytuacji, gdy decyzja podziałowa dla tej nieruchomości została już wydana, ale nie uzyskała jeszcze klauzuli ostateczności, bowiem z dużym prawdopodobieństwem korzystniej sprzedałby tę nieruchomość dokonując obrotu poszczególnymi działkami gruntu powstałymi w wyniku dokonanego podziału, chyba że „tego rodzaju potencjał” zostałyby już uwzględniony w cenie sprzedaży całej nieruchomości. (…)
(…) A zatem, zakładając nawet hipotetycznie prawidłowość poglądu, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej według stanu przed jej podziałem to takie, dla których wydano decyzję podziałową, ale decyzja ta nie jest jeszcze prawomocna , należałoby w takim przypadku każdorazowo rozważyć, czy tego rodzaju transakcja ma charakter rynkowy, a w konsekwencji czy mogłaby stanowić podstawę szacowania nieruchomości.(…)
———–
Całość odpowiedzi załączam >> DN-V.750.18.2024.NJ.1 Małecka opłata adiacencka
Należy podkreślić, iż resort rozwoju i technologii nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa. Zaprezentowane stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego i nie powinno być odczytywane jako udzielanie wytycznych dotyczących sposobu postępowania w indywidualnym przypadku.
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały .
W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
4 Comments
Joanna
Dzień dobry. Mam wycenę w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Podzielona została nieruchomość 12 ha na 10 działek po 1500m2 (Dec WZ dla 10 domów) oraz 1 działkę 10,5ha (bez Dec WZ – działka rolna). Do wyceny nieruchomości przed podziałem chcę zastosować wzór parametryczny (brak transakcji nieruchomości podobnych na rynku właściwym ze względu na położenie nieruchomości). Pytanie czy zastosować go dla całej nieruchomości? Czy może wydzielić i wycenić oddzielnie: część rolną nie objętą decyzją WZ – 10,5ha(możliwa wycena na podstawie rynku) oraz część objętą Decyzją WZ – 1,5ha (wycena przy pomocy wzoru parametrycznego)?
Wydzielenie funkcjonalnych części zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości:
“§5.2. W przypadku braku możliwości wyceny nieruchomości jako całości określenia wartości nieruchomości rolnych i leśnych o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności części składowych dokonuje się przez wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości celem ich odrębnej wyceny, z uwzględnieniem cech charakteryzujących te części. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.”
Patrząc na współczynniki E (zał. nr 2 do Rozporządzenia): w przypadku gdy po podziale zastosowałabym wzór dla całej nieruchomości zastanawiam się jak przyjąć “przeważające przeznaczenie gruntu” – w tym przypadku 10,5ha to rola, a 1,5ha budownictwo mieszkaniowe. Przeważające przeznaczenie to rola – czy przyjęcie “na cele pozostałe” będzie właściwe?.
Magdalena Małecka MRICS
Niestety, par. 5.2 nie ma tu zastosowania.
Natomiast proszę uważnie zapoznać się z art. 92 UoGN.
Halina
Mam zlecenie na operaty szacunkowe opłaty adiacenckiej ze względu na podział od gminy i dosyć dawno nie robiłam takich, Pan Jerzy Dąbek na szkoleniach z tego zagadnienia , mówił , żeby uwzględniać przed podziałem opracowanie projektu podziału, ponieważ stan przed podziałem ma być na datę wydania decyzji, zaś po podziale mówił żeby uwzględniać koszty wyniesienie projektu podziału i sporządzenie dokumentów do wprowadzenia zmian do operatu ewidencji gruntów i budynków. Czy obecnie się nie praktykuje takiej metody. Jeśli mogę prosić o odpowiedź to proszę jakie jest Pani zdanie. Tym bardziej , że koszty geodezyjne są stosunkowo duże, a udział gminy w tym procesie mały. Halina Lewek ( geodeta i rzeczoznawca majątkowy)
Magdalena Małecka MRICS
Dzień dobry,
nic mi nie wiadomo nt. takiej praktyki.
Przepisy precyzyjnie wskazują jak określić wartość dla obydwóch stanów.