Ten wpis dotyczy określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia (przez organ!) opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w sytuacji, gdy nie ma dostępnych na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi mogących posłużyć do określenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem.

Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb opłat adiacenkich z tytułu podziału reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (UoGN). Przepisy wykonawczy do ustawy – rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (RwWN) – podaje dalsze wytyczne dla rzeczoznawcy majątkowego w tej sprawie.

W ostatniej nowelizacji rozporządzenia jw. (obowiązuje od 9.09.2023 r.) pojawił się zapis par. 36 o następującej treści:

ust. 1. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość nieruchomości według stanu przed podziałem dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ustawy, określa się parametrycznie, przyjmując za podstawę wartość określoną dla stanu nieruchomości po podziale, z uwzględnieniem współczynnika zmiany wartości nieruchomości na skutek jej podziału oraz kosztów podziału, według wzoru:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WI – wartość gruntu według stanu przed podziałem,
WII – wartość gruntu według stanu po podziale,
E – współczynnik zmiany wartości nieruchomości, wyrażający ekonomiczną korzyść podziału wynikającą z ułatwień w sprzedaży nieruchomości, ustalony w zależności od przeważającego przeznaczenia gruntu w granicach od 0,02 do 0,06,
Kp – koszty podziału nieruchomości ustalone według danych z rynku usług geodezyjnych.

ust. 3. Współczynniki zmiany wartości nieruchomości, w zależności od występujących uwarunkowań, określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.

Wzór wraz z opisem jest objaśniony w przepisie, tabela zawierająca współczynniki zmiany wartości nieruchomości znajduje się w załączniku do RwWN.

W toku czynności szacowania dla tego celu wyceny pojawia się jednak kłopot dotyczący sytuacji braku transakcji sprzedaży nieruchomości według stanu po podziale nieruchomości. Ta sytuacja występuje rzadziej, ale jednak też się może zdarzyć.

Pojawiło się zatem w środowisku pytanie:

czy – korzystając ze wzoru podanego w par. 36 RwWN jak wyżej – można – przekształcając go – określić wartość nieruchomości po jej podziale, w określonych w RwWN sytuacjach.

Z pytaniem zwróciłam się do MRiT w dniu 3.04.2024 r.

Odpowiedź otrzymałam w dniu 29.08.2024 r.

Najważniejszy fragmenty odpowiedzi:

———–

(…) Należy mieć przy tym na uwadze, że z treści § 36 ust. 1 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że regulacja w nim zawarta dedykowana jest, a co za tym idzie, może być zastosowana wyłącznie w celu określenia wartości nieruchomości według stanu przed jej podziałem w ściśle określonych przypadkach. Natomiast wskazany wzór stanowi jedynie odzwierciedlenie treści normatywnej przepisu. Oznacza to tym samym, że obowiązuje regulacje nie przewidują możliwości zastosowania parametrycznego sposobu określenia wartości nieruchomości według stanu po jej podziale na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej (…)

———–

Całość odpowiedzi załączę w kolejnych wpisach w zakładce Q&A, jest tam poruszany kolejny wątek związany z wyceną nieruchomości dla potrzeb opłat adiacenckich z tytułu podziału.

Należy podkreślić, iż resort rozwoju i technologii nie posiada kompetencji do stanowienia obowiązującej wykładni prawa. Zaprezentowane stanowisko jest jedynie wyrazem poglądu prawnego i nie powinno być odczytywane jako udzielanie wytycznych dotyczących sposobu postępowania w indywidualnym przypadku.

📌

Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. 
Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.