Zajmujesz się wyceną nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłat adiacenckich z tytułu podziału?
A może właśnie ten projekt operatu szacunkowego będziesz wykonywała w trakcie praktyk zawodowych?
Jeśli tak, to ten wpis Ci się bardzo przyda.
Jednym z podstawowych przepisów dla rzeczoznawcy majątkowego w temacie wyceny nieruchomości dla potrzeb opłat adiacenckich z tytułu podziału jest art. 98 a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
"Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi."
Problem, o którym dziś mowa, pojawił się wraz ze zmianą przepisu jw.
Konkretnie chodzi o słowa: “możliwych do samodzielnego zagospodarowania”, szczególnie w kontekście dróg wewnętrznych, które powstały w wyniku podziału nieruchomości.
O ile zasadę wyceny nieruchomości dla potrzeb adiacentów podziałowych w sytuacji wydzielenia dróg publicznych lub ich poszerzenia wskazano w przepisie >> art. 98a ust.3 <<, o tyle nie zamieszczono przepisu w zakresie dróg wewnętrznych.
Przed rzeczoznawcą majątkowym pojawił się zatem istotny problem jak uwzględnić fakt, że w wyniku podziału powstały drogi wewnętrzne?
W związku z tym skierowałam w dniu 10.06.2024 r. następujące zapytanie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii (dalej: MRiT):
2 WAŻNY FRAGMENT:
“(…) ocena, czy dana działka gruntu spełnia wskazane kryterium nie należy do rzeczoznawcy majątkowego. Jego rolą jest natomiast
przeanalizowanie przedmiotowej kwestii i przedstawienie w opinii o wartości nieruchomości wyników dokonanych ustaleń w tym zakresie.”
.
3 WAŻNY FRAGMENT (DEFINICJA ? DZIAŁKI DO SAMODZIELNEGO ZAGOSPODAROWANIA):
“Działka możliwa do samodzielnego zagospodarowania to zatem taka część nieruchomości (najczęściej działka gruntu), powstała na skutek podziału nieruchomości, której stan prawny, cechy i parametry pozwalają, aby mogła ona stanowić przedmiot zagospodarowania w oderwaniu od pozostałej części nieruchomości (innych działek). Nie można przy tym wykluczyć, że z pojęciem działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, będzie można identyfikować cześć nieruchomości składającej się z kilku działek.”
.
4 WAŻNY FRAGMENT:
“(…) zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Orzecznictwo sądowoadministracyjne zawiera wytyczne co do oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości lub ich części jako nieruchomości odrębnych.”
.
Pismo w całości do pobrania w tym miejscu: odpowiedź do Magdaleny Małeckiej ws. pojęcia działki mozliwej do samodzielnego zagospodarowania v2
PYTANIA:
- czy to pismo rozwiało Twoje wątpliwości?
- podaj orzecznictwo, o którym tu mowa jeśli się z nim spotkałaś/eś.
CZEKAM NA TO W KOMENTARZU POD TYM WPISEM…
📌
👉 Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały . W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości.
Należy zwracać uwagę na datę opublikowania publikacji/filmu/nagrania. Przepisy i zasady mogły ulec zmianie.
6 Comments
Beata
Pani Magdo, jestem w trakcie praktyk na RzM i wykonuję projekt operatu na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W wyniku podziału, na którym bazuję, wydzielono m.in. drogę wewnętrzną. Traktując ją jako działkę do samodzielnego zagospodarowania powinnam ustalić jej wartość. Analiza rynku (małe miasto 13 tys. ludności) wykazała brak transakcji dla takich nieruchomości, znalazłam jedynie kilka sprzedaży działek z udziałem w drodze wewnętrznej…
Zasugerowano mi, abym przyjęła dla wydzielonej drogi wewnętrznej wartość jednostkową, tą samą, jaką określiłam dla działki przed podziałem. Mam duże wątpliwości wobec takiego rozwiązania. Dlatego zastanawiam się, czy nie mogłabym wykorzystać tych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości z udziałem w drodze wewnętrznej. Wówczas przyjęłabym za wartość jednostkową drogi wew. różnicę pomiędzy wartością jednostkową ustaloną dla nieruchomości gruntowych z udziałem w drodze wew. a wartością jednostkową ustaloną dla nieruchomości gruntowej bez udziału w drodze wew.?
Niestety w dostępnej mi literaturze nie znalazłam takiego wątku.
Jeżeli mogę liczyć na Pani pogląd w tej kwestii, będę bardzo wdzieczna!
Magdalena Małecka MRICS
Pani Beato,
mam nadzieję, że zapoznała się Pani z pismem MRiT pod którym właśnie dyskutujemy? To po pierwsze.
Po drugie, osobiście bazowałabym w takim przypadku na transakcjach o których Pani pisała (których przedmiotem były nieruchomości z udziałem w drodze wewnętrznej – choć należałoby sprawdzić cechy tej drogi czy są porównywalne) – dla stanu po podziale i nie liczyła wartości drogi wewnętrznej z osobna, bo policzymy ją 2 razy w takiej sytuacji, co byłoby błędem.
W tym operacie nie liczymy żadnej różnicy – to nie nasze kompetencje.
Podajemy wartość “przed” i “po”.
Daria
Dzień dobry,
Pani Magdo, zastanawia mnie to stwierdzenie “(…) ocena, czy dana działka gruntu spełnia wskazane kryterium nie należy do rzeczoznawcy majątkowego. Jego rolą jest natomiast
przeanalizowanie przedmiotowej kwestii i przedstawienie w opinii o wartości nieruchomości wyników dokonanych ustaleń w tym zakresie.”
Ocena czy dana działka jest możliwa do samodzielnego zagospodarowania nie należy do rzeczoznawcy, natomiast powinien od przeanalizować i wydać opinię czyli jednak ocenić?
Co zrobić podczas wyceny, skoro nie należy to do kompetencji rzeczoznawcy, wyceniać czy pominąć?
Np. działka malutka, problematyczna, do tego niewymiarowa, ale jednak możliwość postawienia chociażby ubikacji ma, albo i nie ma, ale można posadzić drzewo. Uznać to za możliwość samodzielnego zagospodarowania czy może wydać swoją opinię, że ta działka nie ma możliwości samodzielnego zagospodarowania i wyłączyć z wyceny? Dodam, że w decyzji podziałowej nie ma informacji, ani o powiększeniu nieruchomości sąsiedniej, ani o braku możliwości samodzielnego zagospodarowania.
Może najbezpieczniej wycenić, ale czy to w postępowaniu o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie zawyży fikcyjnie należnej opłaty skoro faktycznie nikt rozsądny nie kupi takiej nieruchomości w celu posadzenia drzewa?
Co należy uczynić?
Magdalena Małecka MRICS
Ja bym to zdanie:
“Ocena czy dana działka jest możliwa do samodzielnego zagospodarowania nie należy do rzeczoznawcy, natomiast powinien od przeanalizować i wydać opinię czyli jednak ocenić?”
rozumiała tak, że:
– ocena nie należy do RzM
– ma ustalić jakie są wytyczne do danej działki w zakresie jej samodzielności – i przedstawić to w opinii.
Czy wycenić czy pominąć?
Mam wrażenie, że na to pytanie MRiT nie odpowiedział wprost, jedynie pośrednio, tj. samodzielność będzie wynikała z ustaleń, a to “Orzecznictwo sądowoadministracyjne zawiera wytyczne co do oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości lub ich części jako nieruchomości odrębnych”.
Co należy uczynić?
Czekam – z Państwa strony – na przykłady orzecznictwa, na które powołuje się MRiT – tam będzie odpowiedź.
Ewa
Pani Magdaleno temat bardzo ciekawy, jednak chyba nie do końca zostało sprecyzowane czy w takim wypadku uwzględniać działki wydzielone pod drogi wewnętrzne czy też nie jak w przypadku dróg publicznych, gdzie wówczas według art 98a ust.3 proporcjonalnie pomniejsza się powierzchnie działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne czy też pod ich poszerzenie. Niestety nie natrafiłam na orzecznictwo w tej sprawie, jednak z treści pisma otrzymanej przez MRiT wnioskuję, że w tym przypadku po dokładnym przeanalizowaniu powinniśmy wyceniać tą nieruchomość również proporcjonalnie pomniejszoną o powierzchnie działek wydzielonych pod drogi wewnętrzne, jednak z drugiej strony jest to wartość dodana do nieruchomości, gdyż umożliwia do niej dojazd bez stosowania służebności przejazdu/przechodu przez inną nieruchomość, wówczas żadna z pozostałych nieruchomości nie będzie nieruchomością obciążoną służebnością. Czy być może posiada Pani link do orzecznictwa w tej sprawie ? chętnie bym zapoznała się z jego treścią i poznała również Pani zdanie na ten temat.
Magdalena Małecka MRICS
Pani Ewo,
jak to zwykle bywa w pismach MRiT nie ma odpowiedzi wprost, ale jednak coś można wyczytać – czytając i analizując kilkukrotnie.
Z treści pisma wynikają jednak następujące konkrety:
1. ocena samodzielności zagospodarowania wydzielonych działek gruntu nie może mieć charakteru uznaniowego,
2. ocena samodzielności ma wynikać z obiektywnych kryteriów umocowanych przepisami prawa,
3. najczęściej będzie to wynikać z samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i jej zestawienia z podstawą prawną jej wydania,
4. ocena, czy dana działka gruntu spełnia wskazane kryterium samodzielności nie należy do rzeczoznawcy majątkowego,
5. rolą rzeczoznawcy majątkowego jest przeanalizowanie przedmiotowej kwestii samodzielności i przedstawienie w operacie szacunkowym wyników dokonanych ustaleń w tym zakresie,
6. działka możliwa do samodzielnego zagospodarowania to zatem taka – powstała na skutek podziału nieruchomości, której stan prawny, cechy i parametry pozwalają, aby mogła ona stanowić przedmiot zagospodarowania w oderwaniu od pozostałej części nieruchomości (innych działek),
7. orzecznictwo sądowoadministracyjne zawiera wytyczne co do oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości lub ich części jako nieruchomości odrębnych.
Powiedziałabym przekornie, że działka budowlana powstała w wyniku podziału nie może być samodzielnie zagospodarowana jeśli nie ma drogi wewnętrznej.
Co do orzecznictwa – mam pewne – ale czekam tu na doświadczenia i przykłady innych. Ja już sporą część pracy wykonałam.